Ne každý zápis na listu vlastnictví je dluh
Zástavní právo a exekuce souvisejí s pohledávkami. Věcné břemeno, zákaz zcizení, předkupní právo nebo plomba mají jiný význam a jiný dopad na převod. Před prodejem je proto potřeba u každého zápisu zjistit, z jaké listiny vychází, kdo je oprávněnou osobou, zda je nutný souhlas nebo úhrada a co po převodu zůstane zapsané.
List vlastnictví rozdělte na vlastníky, nemovitosti a práva
Nejprve ověřte, že výpis patří ke správnému katastrálnímu území a že v části A jsou uvedeni všichni vlastníci se správnými podíly. Část B vymezuje nemovitosti, kterých se výpis týká. Část B1 uvádí jiná věcná práva ve prospěch vlastníka, například oprávnění z věcného břemene.
Pro prodej jsou nejcitlivější části C a D. V části C se evidují věcná práva zatěžující nemovitosti, například zástavní právo nebo věcné břemeno. Část D obsahuje upozornění, poznámky a technické zápisy. Právě zde se může objevit plomba nebo informace o probíhajícím řízení. Část E odkazuje na listiny, podle kterých bylo vlastnické právo zapsáno.
Pět částí, které před prodejem projděte
- Část A: vlastníci, jejich podíly a případná správa majetku.
- Část B: parcely, stavby, jednotky nebo právo stavby zahrnuté do výpisu.
- Část B1: jiná věcná práva ve prospěch vlastníka nemovitostí z části B.
- Část C: práva, která nemovitost zatěžují, a poznámky bezprostředně spojené s těmito právy.
- Část D: upozornění, plomby, poznámky a další zápisy, jejichž význam je potřeba dohledat.
Které zápisy mohou změnit podmínky prodeje
Stejný výpis může obsahovat zápisy s úplně odlišným účinkem. Tabulka ukazuje, co u nich prověřit dříve, než se začne připravovat kupní smlouva.
| Zápis | Co znamená | Co ověřit před prodejem |
|---|---|---|
| Zástavní právo | Nemovitost zajišťuje pohledávku věřitele. | Aktuální vyčíslení, způsob úhrady a podmínky vydání listiny k výmazu. |
| Exekuční zápis | Nemovitost nebo majetek vlastníka je dotčen exekučním řízením. | Rozhodnutí exekutora, zákaz nakládání, další exekuce, vyčíslení a případný termín dražby. |
| Zákaz zcizení a zatížení | Omezuje převod nebo další zatížení nemovitosti. | Obsah listiny, oprávněnou osobu a zda je nutný souhlas nebo výmaz. |
| Věcné břemeno | Dává jiné osobě právo nemovitost užívat nebo požadovat určité jednání. | Rozsah, dobu trvání, oprávněnou osobu a dopad na užívání i cenu. |
| Předkupní právo | Může dát oprávněné osobě přednost při koupi. | Zda jde o věcné právo, kdy se uplatní a jak má být nabídka provedena. |
| Plomba nebo poznámka | Upozorňuje na probíhající změnu, řízení nebo jinou právně významnou skutečnost. | Číslo řízení, podanou listinu, aktuální stav a možný dopad na připravovaný převod. |
Tabulka je orientační. Přesný význam zápisu určuje jeho znění, navazující listina a aktuální stav řízení.
Zástavní právo neukazuje aktuální výši dluhu
Zápis zástavního práva říká, že nemovitost zajišťuje pohledávku. Neříká však, kolik je potřeba uhradit v den prodeje ani za jakých podmínek věřitel vydá souhlas nebo potvrzení pro výmaz. Tyto údaje musí dodat věřitel v aktuálním vyčíslení a platebních pokynech.
U hypotéky se proto nejdříve vyžádá částka platná k plánovanému dni úhrady. Kupní smlouva a případná úschovní smlouva pak musí uvést, kdo částku odešle, na jaký účet a co banka vydá po zaplacení. Teprve zbytek kupní ceny může být vyplacen prodávajícímu podle sjednaných podmínek. Podrobněji tuto návaznost popisuje článek Prodej nemovitosti s hypotékou: vyčíslení a výmaz zástavy.
Částku k úhradě, den její platnosti, číslo účtu, identifikaci platby a podmínky vydání souhlasu nebo listiny k výmazu. Starší zůstatek úvěru tyto údaje nenahrazuje.
Exekuce se neposuzuje jen podle jednoho řádku v katastru
Exekuční zápis může souviset s konkrétním příkazem k prodeji nemovitosti, s obecným zákazem nakládání nebo s dalším řízením proti vlastníkovi. List vlastnictví proto doplňte o rozhodnutí exekutora a ověření dalších souběžných exekucí. Bez těchto podkladů nelze určit, zda je převod možný ani jak se má naložit s kupní cenou.
Dražební vyhláška navíc není prvním okamžikem, kdy může být prodej omezený. Rozhodující mohou být už dříve doručená vyrozumění nebo exekuční příkazy. Podrobný postup najdete v článku Prodej nemovitosti v exekuci: co ověřit před dražbou.
U exekučního zápisu zjistěte
- kterého exekučního řízení a které nemovitosti se zápis týká;
- zda platí obecný nebo konkrétní zákaz nakládání;
- zda jsou vedené další exekuce nebo insolvenční řízení;
- jaká částka je aktuálně potřebná k vypořádání;
- zda byla vydána dražební vyhláška a jaký je termín dražby;
- jaký postup a způsob úhrady písemně potvrdí exekutor.
Zákaz zcizení, věcné břemeno a předkupní právo mají odlišný účinek
Zákaz zcizení a zatížení může převod zablokovat, dokud oprávněná osoba nevydá souhlas nebo dokud zápis nezanikne. Přesný postup se nedá určit jen podle krátkého názvu na výpisu. Rozhoduje listina, která zákaz založila, a podmínky v ní uvedené.
Věcné břemeno obvykle prodejem samo nezanikne. Kupující nabývá nemovitost s právem v rozsahu uvedeném v listině, pokud není před převodem samostatně zrušeno a vymazáno. U předkupního práva je zase nutné zjistit, zda jde o právo zapsané jako věcné a zda se na zamýšlený převod vztahuje povinnost nabídnout nemovitost oprávněné osobě.
U věcného břemene může jít o doživotní užívání, právo cesty, vedení sítí nebo jinou povinnost. Dopad na prodej určuje konkrétní obsah práva, nikoli samotná slova „věcné břemeno“.
Plombu a poznámku prověřte ještě před přípravou smlouvy
Plomba upozorňuje, že práva k nemovitosti jsou dotčena probíhající změnou. Může jít například o nový návrh na vklad, výmaz práva nebo jiný zápis. Dokud není zřejmé, čeho se řízení týká, nelze spolehlivě potvrdit právní stav, ze kterého má kupní smlouva vycházet.
Na výpisu proto dohledávejte také číslo řízení. Z něj lze ověřit, kdy bylo zahájeno a v jakém je stavu. Poznámky v části D mohou upozorňovat na spor, exekuci, insolvenci nebo jinou skutečnost. Každou je potřeba číst spolu s listinou, na jejímž základě byla zapsána.
Před podpisem musí být jasné
- jakého práva nebo nemovitosti se probíhající řízení týká;
- zda podaná změna ovlivní vlastníka, rozsah nemovitosti nebo její zatížení;
- zda lze kupní smlouvu připravit podle současného stavu;
- zda je potřeba vyčkat na dokončení řízení nebo upravit podmínky převodu.
Pořadí zápisů se neurčuje podle jejich polohy na výpisu
Pořadí práv zapisovaných do katastru se zpravidla řídí okamžikem, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu. Právní účinky zápisu se vážou ke stejnému okamžiku. U více zástavních práv může pořadí ovlivnit, který věřitel má přednost.
Neznamená to však, že stačí číst výpis odshora dolů. U exekucí, zákonných práv nebo souběhu různých zápisů se přednost řídí také zvláštními pravidly. Pro výpočet plateb proto potřebujete identifikaci jednotlivých řízení, datum vzniku práv a aktuální stanoviska dotčených osob.
Kupní cena musí navazovat na vyčíslení a podmínky výmazu
Před podpisem nestačí sečíst částky, které vlastník zná z dřívějška. Každý věřitel, banka nebo exekutor musí dodat aktuální částku a platební podmínky. Vyčíslení má být platné k datu, kdy má platba skutečně odejít.
Smlouvy musí určit, komu se jednotlivé části kupní ceny hradí, jaké potvrzení po úhradě vznikne a kdy lze podat návrh na výmaz nebo na vklad vlastnického práva. Nelze automaticky předpokládat, že se v každém případě použije advokátní nebo notářská úschova. U exekuce nebo jiného omezení může být platební postup odlišný a musí odpovídat písemným podkladům pro konkrétní převod.
Platební dokumentace musí uvést
- aktuální vyčíslení a datum jeho platnosti;
- příjemce, účet a identifikaci každé platby;
- pořadí a podmínky jednotlivých úhrad;
- listinu, kterou věřitel vydá po zaplacení;
- podmínky výmazu zápisu a podání návrhu na vklad;
- částku určenou prodávajícímu a okamžik její výplaty.
Jak zkontrolovat list vlastnictví před prodejem
Začněte aktuálním výpisem a každý zápis spojte s konkrétní listinou, částkou nebo řízením. Pro základní kontrolu můžete použít naše vysvětlení, jak funguje Nahlížení do katastru nemovitostí. Kupní smlouva přichází na řadu až ve chvíli, kdy je zřejmé, co musí být uhrazeno, kdo musí souhlasit a které zápisy po převodu zůstanou.
- Ověřte vlastníky a nemovitostiPorovnejte části A a B se skutečným stavem, podíly a rozsahem prodávaných parcel, staveb nebo jednotek.
- Projděte části B1, C a DSepište všechna práva, omezení, plomby a poznámky. Nic nevynechávejte jen proto, že zápis působí starým dojmem.
- Dohledejte listiny a řízeníU každého zápisu zjistěte, z čeho vznikl, kdo je oprávněnou osobou a zda probíhá další řízení.
- Vyžádejte vyčíslení a písemné podmínkyOd banky, věřitele nebo exekutora potřebujete částku platnou k datu úhrady a podmínky souhlasu či výmazu.
- Teprve potom připravte smlouvy a platbyKupní smlouva, platební pokyny a listiny k výmazu musí navazovat. Před podpisem je dejte vlastnímu advokátovi.
Kdy smlouvy ještě nepodepisovat
Podpis odložte, pokud některý zápis není vysvětlený nebo chybí dokument, bez kterého nelze dokončit převod. Časový tlak nemění právní účinky zástavy, exekuce ani zákazu zcizení.
Podklady nejsou připravené, pokud
- pracujete se starším výpisem a neověřili jste aktuální plomby;
- není jasné, z jaké listiny zápis vznikl a koho opravňuje;
- chybí aktuální vyčíslení nebo jeho platnost skončí před úhradou;
- není doložený souhlas oprávněné osoby nebo postup výmazu;
- u exekuce nejsou prověřená všechna souběžná řízení;
- kupní smlouva neukazuje celý tok peněz a podmínky jejich uvolnění;
- není zřejmé, která práva po prodeji zůstanou na nemovitosti;
- návrhy smluv nemáte čas předložit vlastnímu advokátovi.
Nejasný zápis nemusí prodej vylučovat. Dokud však není doložen jeho význam a způsob vypořádání, smlouva není připravená k podpisu.
Časté otázky k zápisům na listu vlastnictví
Zástavní práva, věcná břemena a další věcná práva zatěžující nemovitost se uvádějí zejména v části C. Část D obsahuje upozornění, poznámky a technické zápisy, například plombu. Prodej ale neposuzujte jen podle názvu části. U každého zápisu je potřeba dohledat listinu nebo řízení, ze kterého vznikl.
Nestačí. List vlastnictví ukáže evidovaná práva a upozornění, ale obvykle neobsahuje aktuální výši dluhu, podmínky souhlasu věřitele ani přesný postup výmazu. K zápisům je proto potřeba doplnit vyčíslení, souhlasy, rozhodnutí a smlouvy, které se konkrétního práva týkají.
Často ano. Nejdříve je ale potřeba získat aktuální vyčíslení zajištěného dluhu a podmínky, za kterých věřitel vydá souhlas nebo listinu k výmazu zástavního práva. Kupní smlouva a platební pokyny musí přesně určit, kolik se věřiteli uhradí, kdy platba odejde a kdy lze vyplatit zbývající část kupní ceny.
Plomba upozorňuje, že práva k nemovitosti jsou dotčena probíhající změnou nebo řízením. Sama neříká, zda bude zápis povolen ani čeho se změna přesně týká. Před podpisem smlouvy je potřeba dohledat číslo řízení a zjistit, jaký návrh nebo listina byla katastru doručena.
Samotným prodejem zpravidla nezanikne. Kupující nabývá nemovitost zatíženou právem v rozsahu, který vyplývá ze zápisu a příslušné listiny, pokud právo před převodem samostatně nezanikne nebo není vymazáno. Proto je důležité znát jeho přesný obsah, dobu trvání a osobu oprávněnou z věcného břemene.
Může. Rozhoduje přesné znění zákazu, osoba oprávněná ze zákazu a podmínky uvedené v listině. Před převodem se ověřuje, zda je nutný písemný souhlas, splnění konkrétní podmínky nebo předchozí výmaz zápisu.
Pořadí práv se v katastru odvíjí od okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu, pokud zvláštní předpis nestanoví jinak. U více zástav a dalších práv může pořadí ovlivnit jejich přednost. Nelze je však určit jen podle toho, v jakém řádku jsou na výpisu vytištěna; rozhoduje právní povaha zápisu a údaje o řízení.
Pro základní kontrolu lze použít Nahlížení do katastru nemovitostí. Pro přípravu smluv a plateb je vhodné pracovat s aktuálním úplným výpisem a ověřit také probíhající řízení a související listiny. Starší uložená kopie nemusí odpovídat stavu v den podpisu.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- ČÚZK: obsah a části výpisu z katastru nemovitostí
- ČÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí
- e-Sbírka: zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
- e-Sbírka: vyhláška č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Ministerstvo spravedlnosti: exekuční příkaz
Právní upozornění: Výpis z katastru zachycuje evidovaný stav, ale nenahrazuje kontrolu listin, aktuálních vyčíslení ani probíhajících řízení. Konkrétní převod je potřeba posoudit podle dokumentů platných v době přípravy smluv.
Potřebujete zjistit, které zápisy mohou prodej omezit?
Z aktuálního listu vlastnictví a navazujících dokumentů lze určit, co je nutné vyčíslit, kdo musí vydat souhlas a které podklady ještě chybějí.
Odesláním podkladů nevzniká závazek k prodeji.
