Číslo v internetovém bankovnictví nestačí
Zůstatek jistiny není částka, kterou banka požaduje při prodeji. Rozhoduje vyčíslení k určitému dni. Obsahuje úrok do data úhrady, případnou náhradu za předčasné splacení a platební údaje. Teprve po jeho porovnání s kupní cenou víte, kolik odejde bance a kolik zbude vám.
Zástava není zákaz prodeje. Zákaz zcizení už může být
Zástavní právo dává bance jistotu, že při nesplacení úvěru může za zákonných a smluvních podmínek čerpat ze zastavené nemovitosti. Samo o sobě ale převod vlastnictví nezakazuje. Hypotéka se při prodeji obvykle doplatí a zástava se následně vymaže.
Jinou váhu má zákaz zcizení nebo zatížení. Stejně tak další zástavy, exekuční zápisy, plomby či poznámky. Tyto zápisy mohou změnit pořadí plateb, vyžádat souhlas další osoby nebo převod dočasně zablokovat. Proto začněte aktuálním listem vlastnictví, ne pouze informací, že na nemovitosti „je hypotéka“. Údaje si můžete předběžně ověřit přes Nahlížení do katastru nemovitostí. Podrobnosti k jednotlivým zápisům najdete v článku Závazky na listu vlastnictví: co ověřit před prodejem.
Z úvěrové a zástavní smlouvy zjistíte, který dluh je zajištěn, zda banka požaduje předchozí souhlas a co musí obdržet, aby zástavu uvolnila. Samotný název úvěru tuto odpověď nedává.
Bance nestačí říct, že chcete hypotéku doplatit
Požádejte o vyčíslení k datu, kdy má platba skutečně odejít. Současně si nechte potvrdit, kam peníze poslat, jak platbu označit a co banka vydá po úplném splacení. Pokud se termín převodu posune, staré vyčíslení může být nepoužitelné.
V dokumentu od banky zkontrolujte
- celkovou částku potřebnou k úplnému splacení;
- den, ke kterému banka částku vypočítala;
- účet, variabilní symbol a další označení platby;
- rozpis jistiny, úroku a případné náhrady za předčasné splacení;
- co se stane, pokud peníze dorazí později;
- podmínky pro vydání listiny k výmazu zástavního práva;
- požadavky na novou zástavu, pokud kupující používá vlastní hypotéku.
Vyčíslení neposuzujte odděleně od kupní smlouvy. Částka, účet i termín úhrady musí být stejné ve všech dokumentech, podle kterých se budou peníze posílat.
Kdy můžete hypotéku při prodeji splatit bez náhrady
U spotřebitelského úvěru na bydlení banka nesmí požadovat náhradu, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a ke splacení dochází v souvislosti s převodem vlastnictví k nemovitosti, kterou úvěr zajišťuje nebo financoval.
Pravidla účinná od 1. 9. 2024 se automaticky nepoužijí stejně na všechny starší hypotéky. U smluv uzavřených před tímto datem se nová úprava uplatní na předčasná splacení během fixace sjednané po 1. 9. 2024. Datum smlouvy a začátek současné fixace proto nejsou formality.
Pokud bezplatná výjimka neplatí, může banka požadovat zákonem omezenou náhradu. Horní hranice činí 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 %. Výsledná částka může být nižší. Banka ji musí uvést a vysvětlit ve vyčíslení.
U podnikatelského, investičního nebo jinak sjednaného financování se podmínky předčasného splacení mohou řídit především smlouvou. Zákonné výjimky proto nelze přenášet na každý úvěr zajištěný nemovitostí.
Peníze z prodeje nemusí jít jednou cestou
Část určená na doplacení hypotéky může odejít přímo bance prodávajícího nebo z úschovy. Zbývající část se vyplatí způsobem sjednaným ve smlouvách. Pokud kupující používá vlastní hypotéku, vstupuje do rozdělení peněz také jeho banka.
Všechny dokumenty musí pracovat se stejným platebním plánem. Nestačí, aby každá smlouva dávala smysl samostatně. Musí na sebe navazovat účty, částky, termíny, podmínky čerpání i postup pro případ, že se převod nebo výmaz nepodaří dokončit.
| Peníze určené na | Kam mohou odejít | Co musí být napsané ve smlouvách |
|---|---|---|
| Doplacení původní hypotéky | Přímo bance prodávajícího nebo z úschovy. | Částka, účet, označení platby a datum úhrady. |
| Vlastní část kupujícího | Do advokátní, notářské či bankovní úschovy nebo jiným přesně sjednaným způsobem. | Kdy se peníze přijmou, vyplatí nebo vrátí. |
| Hypotéku kupujícího | Podle pokynů jeho banky, případně ve více platbách. | Podmínky čerpání a pořadí nové a původní zástavy. |
| Částku pro prodávajícího | Z úschovy nebo jiným dohodnutým způsobem. | Po kterém zápisu a po splnění kterých podmínek se vyplatí. |
Konkrétní rozdělení kupní ceny závisí na vyčíslení, zdrojích kupujícího a požadavcích obou bank.
Sedm kroků, které na sebe musí navazovat
Pořadí se může podle bank a způsobu financování lišit. Důležité je, aby žádný krok nezůstal bez dokumentu, částky nebo termínu.
- Začněte aktuálním listem vlastnictvíZkontrolujte zástavy, zákazy, plomby a další zápisy, které mohou ovlivnit převod nebo pořadí plateb.
- Nechte banku vyčíslit celý doplatekPotřebujete částku k reálnému dni úhrady, platební údaje a podmínky pro uvolnění zajištění.
- Spojte všechny zdroje do jednoho platebního plánuVlastní peníze kupujícího, jeho hypotéka, úschova i platba původní bance musí být časově sladěné.
- Porovnejte kupní smlouvu s pokyny bankČástky, účty, termíny a podmínky výplaty se nesmějí rozcházet.
- Uhraďte banku podle platného vyčísleníPři posunu termínu si vyžádejte nový dokument. Platba podle neaktuální částky může výmaz zdržet.
- Převezměte listinu použitelnou pro výmazNestačí informace, že je úvěr splacený. Potřebujete dokument splňující požadavky katastru.
- Zkontrolujte nový list vlastnictví a výplatu zbytku cenyPřevod je uzavřený až podle výsledku katastrálních řízení a podmínek sjednaných ve smlouvách.
Když má hypotéku i kupující, prodej řídí dvě banky
Banka kupujícího může podmínit čerpání zápisem své zástavy, podáním návrhu na vklad vlastnického práva, doložením vlastních peněz nebo příslibem výmazu původní zástavy. Tyto požadavky musí být známé před podpisem, ne až ve chvíli, kdy se má úvěr čerpat.
Původní a nová zástava mohou být po určitou dobu v katastru současně. Rozhoduje jejich pořadí a listiny, které obě banky přijmou. Není bezpečné počítat s tím, že si banky vše dohodnou bez přesných pokynů ve smlouvách.
U banky kupujícího si potvrďte
- které dokumenty vyžaduje před čerpáním;
- zda přijme dočasné pořadí zástavních práv;
- kam pošle část určenou na doplacení původní hypotéky;
- co musí být zapsáno v katastru před uvolněním dalších peněz;
- jak dlouho platí odhad a úvěrové podmínky;
- jak se postupuje, pokud katastr některý zápis nepovolí.
Splacený úvěr ještě neznamená čistý list vlastnictví
Platba bance ukončí dluh podle úvěrového vztahu. Zápis zástavního práva však z katastru sám nezmizí. Banka musí vydat listinu použitelnou pro výmaz a na katastr se podá návrh na vklad výmazu.
Můžete se setkat s názvy potvrzení o zániku práva, souhlas s výmazem nebo kvitance. Pro katastr není rozhodující označení dokumentu, ale jeho obsah, podpisy a další formální náležitosti.
Základní správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč. U podání vytvořeného a odeslaného prostřednictvím Portálu katastru a zeměměřictví se poplatek snižuje o 20 %. Katastr může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Skutečné vyřízení může trvat déle.
Mohou proběhnout v jednom nebo v navazujících řízeních podle použitých listin a požadavků bank. Pokud se podávají samostatné návrhy, počítejte také se samostatnými správními poplatky.
Kdo hlídá který krok
Nejčastější chyba nevzniká v jednom dokumentu, ale mezi nimi. Banka čeká jinou listinu, úschova pracuje s jiným termínem nebo kupní smlouva uvádí jiný účet. Proto má mít každá strana přesně určený úkol.
| Kdo | Co zajišťuje | Co musí být potvrzené |
|---|---|---|
| Prodávající | Podklady k nemovitosti a žádost o vyčíslení. | Všechny závazky a platnost údajů od banky. |
| Banka prodávajícího | Částku k doplacení a podmínky uvolnění zástavy. | Účet, označení platby, termín a listina k výmazu. |
| Kupující | Vlastní peníze nebo úvěr a součinnost při podpisu a podání. | Dostupnost financování a termíny plateb. |
| Banka kupujícího | Novou hypotéku a podmínky čerpání. | Pořadí zástav, přijímané listiny a směr jednotlivých plateb. |
| Schovatel | Přijetí, držení a výplatu svěřených peněz. | Podmínky výplaty, vrácení peněz a postup při neúspěšném vkladu. |
| Katastrální úřad | Rozhodnutí o vkladu vlastnictví, zástavy nebo výmazu. | Správný návrh a použitelná vkladová listina. |
Když prodej nepokryje celý úvěr
Pokud banka požaduje více, než kolik lze z kupní ceny použít na doplacení, nelze rozdíl jednoduše ponechat nesplacený a očekávat výmaz zástavy. Nejdříve musí být jasné, odkud se chybějící částka vezme a zda banka navržený postup přijme.
Řešením může být doplatek z vlastních zdrojů, jiné zajištění nebo jiné vypořádání písemně schválené bankou. Bez jejího stanoviska není možné slíbit, že se zástava uvolní nebo že se převod dokončí.
Taková situace vyžaduje individuální právní a finanční posouzení. Pokud může směřovat k úpadku nebo oddlužení, obraťte se včas na osobu oprávněnou poskytovat služby v oblasti oddlužení.
Co musí být vyřešené před podpisem
Pokud se rozchází částka, účet, datum nebo pořadí kroků, nepomůže věta, že se podrobnosti dořeší později. Právě tyto údaje rozhodují o tom, zda banka dostane správnou platbu a zástava půjde vymazat.
Smlouvy zatím nepodepisujte, pokud
- vyčíslení neplatí k reálnému dni úhrady;
- není jasné, zda banka vyžaduje souhlas s převodem nebo novou zástavou;
- kupní smlouva uvádí jiný účet, částku nebo identifikaci platby než banka;
- platební plán nepočítá s hypotékou kupujícího;
- není určeno, kdo převezme listinu od banky a podá návrh na výmaz;
- dokumentace neřeší zamítnutí vkladu nebo neaktuální vyčíslení;
- není jasné, kdy se vyplatí částka určená prodávajícímu;
- na listu vlastnictví zůstaly neprověřené zápisy;
- nemáte k dispozici úplné smlouvy pro kontrolu vlastním advokátem.
Časté otázky k prodeji nemovitosti s hypotékou
Ano. Samotné zástavní právo prodej nezakazuje. Nejdříve ale zkontrolujte list vlastnictví, úvěrovou a zástavní smlouvu a písemné podmínky banky. Pokud je zapsán zákaz zcizení nebo zatížení, případně další omezení, musí se vyřešit před převodem.
Přesnou částku ukáže až aktuální vyčíslení banky a sjednaná kupní cena. Od kupní ceny se odečte částka určená bance, další závazky hrazené při převodu a případné náklady uvedené ve smlouvách. Zůstatek jistiny v internetovém bankovnictví pro tento výpočet nestačí.
Vyčíslení k předpokládanému dni úhrady, platební údaje, rozpis případné náhrady za předčasné splacení a podmínky pro vydání listiny použitelné k výmazu zástavního práva. Pokud kupující financuje nákup hypotékou, potřebujete také stanovisko k nové zástavě a jejímu pořadí.
U spotřebitelského úvěru na bydlení banka nesmí požadovat náhradu, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců a ke splacení dochází v souvislosti s převodem vlastnictví k nemovitosti, kterou úvěr zajišťuje nebo financoval. U starších smluv je potřeba zohlednit přechodná pravidla a datum současné fixace.
Nemusí. Část určená na doplacení hypotéky může odejít přímo bance prodávajícího nebo z úschovy. Zbývající část lze podle dohody vyplatit prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Platební plán musí odpovídat pokynům bank a podepsaným smlouvám.
Ne u každého prodeje ve stejné podobě. Banka ale musí sdělit podmínky splacení a uvolnění zajištění. Samostatný souhlas může být nutný kvůli zákazu zcizení nebo zatížení, ustanovení úvěrové či zástavní smlouvy nebo zápisu nové zástavy banky kupujícího.
Až po splnění podmínek, které stanovila pro splacení úvěru a uvolnění zajištění. Může vydat potvrzení o zániku práva, souhlas s výmazem nebo jinou použitelnou listinu. Název i termín vydání se liší podle banky; rozhodující je obsah dokumentu.
Základní správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč. U podání vytvořeného a odeslaného přes Portál katastru a zeměměřictví se poplatek snižuje o 20 %. Katastr může vklad povolit nejdříve po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné lhůty; skutečné vyřízení může trvat déle.
Bez dohody s bankou nelze ponechat část úvěru nezaplacenou a očekávat výmaz zástavy. Rozdíl lze doplatit z jiných zdrojů, nahradit jiným zajištěním nebo řešit jiným způsobem, který banka písemně přijme. Tuto otázku je nutné uzavřít před podpisem kupní smlouvy.
Ano, pokud jsou současně připravené podmínky převodu a nájemní smlouva. Hypotéka se vypořádá podle pokynů banky. Další užívání bytu se řídí nájemní smlouvou, ve které musí být známé nájemné, služby, délka nájmu a podmínky ukončení.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- e-Sbírka: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
- Ministerstvo financí: pravidla předčasného splacení účinná od 1. 9. 2024
- Česká národní banka: sazby pro výpočet náhrady podle § 117a
- ČÚZK: zápisy práv do katastru a dvacetidenní ochranná lhůta
- ČÚZK: správní poplatek za návrh na vklad
- ČÚZK: elektronické podání a snížení správního poplatku o 20 %
- ČÚZK: potvrzení o zániku práva pro výmaz zástavního práva
- Česká advokátní komora: advokátní úschovy
- Notářská komora ČR: úschova peněz
Právní upozornění: Přesná částka k doplacení, nárok banky na náhradu, pořadí zástav a způsob výplaty kupní ceny se určují podle konkrétního úvěru a smluv. Článek nenahrazuje vyčíslení banky ani kontrolu dokumentace vlastním advokátem.
Než podepíšete smlouvy, zjistěte přesný doplatek bance
Zkontrolujeme list vlastnictví a aktuální vyčíslení. Uvidíte, které závazky se mají uhradit, jaké podklady chybějí a zda lze připravit navazující platební plán. Podívejte se také, jak posuzujeme výkup nemovitosti s hypotékou.
Odesláním podkladů nevzniká závazek k prodeji.
