Možnost odkoupení musí být určitelná z dokumentace
Před prodejem potřebujete vědět, kdo může odkoupení využít, za jakou cenu nebo podle jakého výpočtu, v jakém termínu a jakým postupem. Smlouvy mají také vysvětlit, co se stane s možností odkoupení a s nájmem, pokud původní termín nevyužijete.
Možnost odkoupení nevzniká z názvu služby
Zpětný leasing není samostatný smluvní typ popsaný občanským zákoníkem. Jde o obchodní označení vztahu, ve kterém se spojuje prodej nemovitosti, navazující nájem a smluvně upravená možnost pozdějšího odkoupení. Rozhoduje obsah podepsaných dokumentů, ne nadpis nabídky.
Samotná skutečnost, že jste nemovitost dříve vlastnili, vám žádné přednostní právo nevytváří. Pokud má nový vlastník později nemovitost převést zpět, musí být jasně sjednáno, kdo může odkoupení využít, za jakých podmínek a jak se postup zahájí.
Pevná cena, pokračování možnosti po původním termínu nebo výzva k nápravě před jejím skončením nejsou automatické vlastnosti každé nabídky. Pokud s nimi počítáte, musí odpovídat úplnému znění konkrétních smluv.
Odkoupení nehledejte jen v jednom odstavci
Podmínky možnosti odkoupení mohou být rozdělené mezi více dokumentů. Proto je potřeba číst současně kupní smlouvu, nájemní smlouvu a ujednání, která upravují cenu, termíny a pozdější převod.
Ve smlouvách si spojte zejména
- přesné označení nemovitosti a osob oprávněných odkoupení využít;
- základní cenu a částky, které se vypořádají samostatně;
- původní termín a podmínky pro pokračování po jeho uplynutí;
- vztah mezi trváním nájmu a trváním možnosti odkoupení;
- způsob oznámení, že chcete odkoupení využít;
- povinnosti obou stran při přípravě kupní smlouvy a platbě ceny;
- situace, ve kterých může možnost odkoupení skončit.
Cena musí být známá nebo určitelná podle smluv
Dokumentace má uvést konkrétní cenu nebo dostatečně přesný způsob jejího určení. Nestačí formulace, že částku stanoví nový vlastník až později. Bez předem popsaného mechanismu nelze posoudit, zda bude budoucí odkoupení reálně dosažitelné.
Od ceny odlište částky, které mohou vzniknout během nájmu. Smlouvy mají vymezit, zda se při konečném vypořádání započítá například dlužné nájemné, vyúčtovaný nedoplatek za služby nebo jiná doložitelná pohledávka.
| Co se kontroluje | Co má být známé při podpisu | Co může vzniknout později |
|---|---|---|
| Cena odkoupení | Částka nebo přesný způsob jejího určení. | Výsledek předem sjednaného výpočtu, nikoli libovolné rozhodnutí vlastníka. |
| Nájemné a služby | Výše nájemného, zálohy a pravidla případné valorizace. | Neuhrazené nájemné nebo vyúčtovaný nedoplatek. |
| Další splatné povinnosti | Druhy částek, které dokumentace dovoluje vypořádat. | Pouze konkrétní a doložitelné závazky podle smluv. |
Před podpisem si nechte vysvětlit nejen základní cenu, ale také přesný způsob konečného vyčíslení.
Co následuje, když původní termín nestihnete
V některých smluvních nastaveních končí možnost odkoupení uplynutím předem určené lhůty. Další užívání nemovitosti se potom řídí nájemní smlouvou a pozdější prodej by vyžadoval novou dohodu s vlastníkem.
Jiné smlouvy mohou možnost odkoupení za uvedených podmínek zachovat i po původním termínu. Pokud s tím počítáte, musí dokumentace určit délku pokračování, vztah k nájmu a povinnosti, které je potřeba dál plnit.
Nejdříve ověřte, zda smlouvy oddělují původní termín pro odkoupení od trvání nájmu. Pokud dokumentace možnost po termínu výslovně nezachovává, nelze ji doplnit pouze tvrzením, že se s ní při podpisu počítalo.
Kdy může možnost odkoupení skončit
Důvody a okamžik skončení musí být ze smluv srozumitelné. Může jít o uplynutí lhůty, neuplatnění možnosti předepsaným způsobem nebo porušení povinnosti, se kterým dokumentace spojuje tento následek.
Samostatně si ověřte, zda před skončením následuje písemná výzva a lhůta k nápravě. Takový postup nelze předpokládat jen podle názvu služby; musí vyplývat z podepsaných dokumentů.
U podmínek ukončení si ověřte
- které porušení je považováno za závažné;
- kdo a jak doručuje písemnou výzvu;
- jak dlouhá je lhůta k nápravě;
- zda lze prodlení napravit doplacením nebo dohodou;
- ke kterému dni možnost odkoupení skutečně končí;
- jaký vliv má skončení nájmu na pozdější převod.
Smluvní možnost nenahrazuje peníze ani schválení úvěru
Dobře napsaná dokumentace vám může zachovat právo nemovitost koupit. Nezaručí však, že v daném okamžiku získáte hypotéku nebo jiné financování. Banka bude znovu posuzovat příjmy, závazky, věk žadatele, hodnotu nemovitosti i svá tehdejší pravidla.
Financování proto neodkládejte až na poslední týdny před plánovaným odkoupením. S předstihem si spočítejte vlastní zdroje, zjistěte stav závazků a ověřte, zda je požadovaný termín reálný. Smlouvy mají současně říct, jak se postupuje, když odkoupení v původním termínu nevyužijete.
Nový vlastník není povinen financovat další převod ani čekat mimo pravidla uvedená ve smlouvách. Výsledek financování nelze potvrdit bez individuálního posouzení poskytovatelem úvěru.
Vlastnictví se nevrátí samotným oznámením
Smlouvy musí určit, jak možnost odkoupení využijete. Může jít například o písemné oznámení doručené určené osobě v daném termínu. Tím se ale vlastnictví samo nepřevede. Následuje příprava realizační kupní smlouvy, úhrada ceny a podání návrhu na vklad.
Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá vkladem. Proto musí dokumentace řešit také součinnost současného vlastníka, podklady pro katastr, termín úhrady a postup pro případ, že některá strana nesplní sjednanou povinnost.
- Oznámíte využití možnosti způsobem uvedeným ve smlouváchDodržte adresáta, formu, termín a způsob prokázání doručení.
- Zkontroluje se splnění podmínek a konečná částkaOvěří se základní cena a případné splatné závazky vzniklé během nájmu.
- Připraví se kupní a platební dokumentaceMusí navazovat na původní ujednání a na zvolený způsob financování.
- Vlastnictví se převede vkladem do katastruSamotná dohoda nebo úhrada ceny bez potřebných listin zápis vlastnictví nenahradí.
Pod názvem zpětný leasing mohou být různé smlouvy
Možnost pozdějšího odkoupení může být upravena různými způsoby. Může jít o smlouvu o smlouvě budoucí, výhradu práva zpětné koupě, předkupní právo nebo jiné smluvní ujednání. Tyto instituty nejsou zaměnitelné.
| Právní mechanismus | Co zpravidla znamená | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Smlouva o smlouvě budoucí | Závazek uzavřít později realizační smlouvu za sjednaných podmínek. | Musí být poznatelné, kdy a za jakých podmínek se budoucí smlouva uzavře. |
| Výhrada práva zpětné koupě | Zákonem pojmenované ujednání, které může kupujícího zavázat převést věc na žádost prodávajícího zpět. | Je-li sjednána jako věcné právo, patří mezi práva zapisovaná vkladem do katastru. |
| Předkupní právo | Přednostní nabídku, pokud vlastník zamýšlí nemovitost prodat. | Samo o sobě nemusí umožnit vyvolat převod v době, kterou si zvolíte vy. |
| Jiné smluvní ujednání | Práva a povinnosti vytvořené konkrétní dokumentací. | Právní účinek nelze určit jen podle obchodního názvu služby. |
Nejvyšší soud dovodil, že smlouva o smlouvě budoucí týkající se nemovitosti nemusí mít automaticky písemnou formu jen proto, že budoucí kupní smlouva písemná být musí. To však není důvod spoléhat na ústní dohodu. Cena, termíny, podmínky a způsob uplatnění mají být před převodem prokazatelné a kontrolovatelné.
ČNB současně upozorňuje, že vztah spojující prodej nemovitosti, další užívání a možnost pozdějšího nabytí je potřeba hodnotit podle obsahu a ekonomické podstaty. Podle konkrétních okolností může být nutné posouzení také podle zákona o spotřebitelském úvěru. Samotný název smluv tedy právní povahu neurčuje.
Co musí být jasné dříve, než nemovitost prodáte
Největší riziko není v tom, že dokumentace používá jiný právní název. Problém vzniká, když ze smluv nelze určit cenu, trvání možnosti odkoupení nebo postup po původním termínu.
Smlouvy zatím nepodepisujte, pokud
- možnost odkoupení je jen v prezentaci nebo e-mailu, ale ne v úplné smluvní dokumentaci;
- není uvedená pevná cena nebo jiný dostatečně určitý způsob jejího stanovení;
- chybí návaznost mezi nájmem a trváním možnosti odkoupení;
- není jasné, co se stane po uplynutí původního termínu;
- důvody ukončení jsou neurčité nebo neobsahují postup k nápravě;
- nevíte, jak a komu se využití možnosti oznamuje;
- není vysvětlené konečné vypořádání ceny a později vzniklých závazků;
- nemáte čas předložit všechny navazující dokumenty vlastnímu advokátovi;
- obchodní nastavení nebylo posouzeno s ohledem na jeho skutečnou ekonomickou podstatu.
Časté otázky k možnosti odkoupení
Ne. Samotná kupní smlouva ani předchozí vlastnictví vám právo nemovitost později koupit nevytvoří. Rozhoduje použitý právní mechanismus a úplný obsah dokumentace, zejména určení ceny, termínu, podmínek a postupu uplatnění.
Ze smluv by měla být cena známá nebo alespoň určitelná podle předem popsaného mechanismu. Zkontrolujte také, které později vzniklé a doložitelné částky mohou vstoupit do konečného vypořádání.
Záleží na smlouvách. Možnost odkoupení může uplynutím termínu skončit, nebo může za předem uvedených podmínek pokračovat. Samostatně musí být jasné, zda pokračuje také nájem a za jakých pravidel.
Ne, pokud bylo pokračování nájmu a možnost pozdějšího odkoupení sjednáno už v původní dokumentaci. Dodatek nemá nahrazovat podmínku, která před převodem ve smlouvách chyběla.
Důvody musí vyplývat ze smluv. Může jít například o uplynutí sjednané lhůty, neuplatnění možnosti stanoveným způsobem nebo porušení povinnosti, se kterým dokumentace spojuje její skončení. Ověřte také, zda před následkem předchází výzva a možnost nápravy.
Ne. Smluvní možnost odkoupení nezavazuje banku ani jiného poskytovatele k financování. V době odkoupení potřebujete vlastní prostředky nebo schválený úvěr. Dostupnost financování závisí na tehdejších příjmech, závazcích, hodnotě nemovitosti a pravidlech poskytovatele.
Ne. Oznámení nebo výzva může podle smluv zahájit sjednaný postup, ale vlastnictví nemovitosti se nepřevede samo. Je potřeba dokončit smluvní a platební kroky a vlastnické právo se zapisuje vkladem do katastru.
Není. Předkupní právo se zpravidla uplatní až tehdy, když vlastník chce nemovitost prodat. Samo o sobě vám nedává právo kdykoli vyvolat její převod. Proto je nutné zkontrolovat, jaký právní mechanismus dokumentace skutečně používá.
Samotná smlouva, kterou se vlastnictví nemovitosti převádí, písemnou formu vyžaduje. U přípravného závazku, například smlouvy o smlouvě budoucí, Nejvyšší soud nepovažuje písemnou formu za univerzální podmínku platnosti. Kvůli prokazatelnosti ceny, termínů a podmínek se však na ústní příslib nespoléhejte.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Nejvyšší soud, sp. zn. 33 Cdo 72/2021: forma smlouvy o smlouvě budoucí
- Česká národní banka: posouzení prodeje s užíváním a možností zpětného nabytí
- ČÚZK: práva zapisovaná vkladem do katastru
Právní upozornění: Článek nehodnotí platnost ani vymahatelnost konkrétního ujednání. Ta závisí na úplném obsahu smluv, způsobu sjednání, navazujících povinnostech a skutečné povaze celého vztahu.
Potřebujete posoudit konkrétní nemovitost a požadavek na odkoupení?
Pro předběžné posouzení jsou potřeba údaje o nemovitosti, závazcích, požadované délce nájmu a plánu budoucího financování. Návrhy smluv následně doporučujeme projít také s vlastním advokátem.
Odesláním podkladů nevzniká závazek k prodeji.
